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      NPV在酒店投資中的運用

      2015-09-21 admin 訪問量:1606次


      做酒店投資前,投資者都要先測算一下NPV(凈現值)。NPV是用“未來現金流現值”減去“原始投資額現值”而得出的數值。計算凈現值時,要按預定的貼現率對投資項目的未來現金流量進行貼現,預定貼現率是投資者所期望的最低投資報酬率。凈現值為正,方案可行,說明方案的實際報酬率高于所要求的報酬率;凈現值為負,方案不可取,說明方案的實際投資報酬率低于所要求的報酬率。


      以下是NPV計算公式:

      CL:現金流入

      CO 現金流出

      i:基準折現率

      首期投入計算時t=0, 投入后的第一年t=1

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      例子:

      假如你要花5000萬投資一家酒店,折現率是10%5年的現金流分別是-5000萬、1000萬、2000萬、3000萬、4000萬,那么NPV2316萬。NPV大于0,因此該投資方案可行。


      NPV的優點在于它考慮了資金時間價值、全過程的凈現金流量和投資風險。但它的計算需要建立在對未來新酒店的客房率和平均房價比較準確的預測基礎上。


      對未來新酒店的業績預測,可以分為以下9個步驟:

      1. 確定主要市場區域

      2. 確定市場區域內的主要市場細分

      3. 量化存量房晚需求

      4. 預測未來房晚需求

      5. 量化市場區域內總客房供給、非限制需求

      6. 計算區域客房率

      7. 衡量區域內各存量酒店的競爭力

      8. 衡量未來新進酒店的競爭力

      9. 計算本酒店的市場份額


      凈現值法的主要缺點是資金成本率(貼現率)不易制定,尤其在經濟動蕩的時期,金融市場的利率每天都有變化。凈現值法說明了未來的盈虧數,但沒有說明單位投資的效率,這樣就會在決策時,趨向于采用投資大,收益大的方案,而忽視了收益總額雖小,但投資更省,經濟效果更好的方案。

      想了解跟多資產管理知識,請關注胡老師即將于10月底11月初在上海舉辦的“酒店業主資產管理專題培訓”。



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